今、日本経済の好景気から、不動産価格・土地価格が年々上がっています。
この波に乗り遅れた専門家が、もう不動産バブルは終わると逆にディスりながら、自身が不動産を購入しているようにも思える状況です。
要するに、東京オリンピックに向けてまだまだ上昇していくことが予想されます。
マンションの売却を検討している人に、高額査定を実現させるためのテクニックを紹介します。
マンション売却の流れ
マンション売却までの流れを紹介すると
- 一括査定を行う
- 不動産会社と媒介契約を行う
- 販売価格を決定する
- 広告開始・内見
- 売買契約
- 引渡し
になります。
この中で重要なポイントは２つ
- 不動産会社と媒介契約を行う
- 販売価格を決定する
になります。
そこで、具体的に、高く・早く・マンション売却を実現する方法を紹介します。
不動産・マンション一括査定
マンション売却のまず一歩は、一括査定です。
複数社、今のマンションを査定してもらうことで、大まかな相場を確認することができます。
ここのでポイントは、あくまでも査定であって、買取価格ではない！ということです。
どうゆうことかというと、各社、地域の不動産相場、近隣の売買実績から査定額を算出しますが、
- 絶対売れるであろう金額を出す会社もあれば
- チャレンジ価格ということで高値の査定を出す会社
もあるからです。
今後、実際に売却するときの金額の参考価格を先に知っておく、その程度のレベルと思ってください。
媒介契約を行う
相場を確認し、マンション売却してもいい不動産相場であることを確認したら、次に仲介してもらう不動産会社選びです。
早く・高く売る大きなポイントは、この担当者の腕にかかっているといっても過言ではありません。
そのため、一括査定で取り寄せた資料をもとに、できれば10人程度の担当者と打ち合わせをしてください。
実際に話をすると、その担当の熱意や人柄を感じ取ることができます。
そして、安心してお願いできるスタッフを1人見つけてください。
媒介契約とは、
不動産会社側からみると
売主との窓口役を行うことで売買が成立したときに、仲介手数料をもらえる権利を有するものです。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
大きく分けて２つあり、
- 一般媒介契約は、複数の会社に窓口になってもらう
- 専任媒介契約は、1社に窓口をお願いする
というもので、
専任媒介になれば、売買が成立した段階で確実に仲介手数料をもらえる。
逆に、一般媒介契約は、複数社との競い合いに勝てば仲介手数料をもらえる。
ということを意味するため、
結論として専任媒介契約の方が、担当者のモチベーションが高く、売主の見方として動いてくれます。
同時に、担当一人なので密にやり取りができ、場合によっては3ヶ月で契約解除も可能ですので、集中して売買活動を行うことが可能となります。
仮に、一般媒介契約にしたいということであれば、20社くらいにお願いしたほうがいいでしょう。
不動産担当者によっては
- 「2社に絞って競わせたほうがいい」
- 「複数になると広告がたくさん出るので見た目が悪い」
という人もいますが、これは完全に誘導です。
売主からの仲介手数料をもらえる権利は、媒介契約を結んだ会社のみです。
ようするに、一般媒介契約でも、ライバルが少なければ少ないほど、自社で決定する確立が高くなる！その誘導のほかありません。
高く・早く・売ることを実現するのであれば
- 一社に集中する
もしくは、
- 仲介手数料をもらえる権利をたくさんの会社に有する
この2つです。
販売価格を決定する
販売価格、これは買主にとって、一番気になるポイントです。
しかし、買主目線に立って価格決定をする必要はありません。
少しでも安く購入したい顧客だけではなく、
- 今すぐほしい顧客
- 立地にこだわりたい顧客
- 価格より内装（きれいさ）を重視する顧客
さまざまです。
価格決定は、媒介契約した不動産会社と一緒に決めていくのですが、
できれば、近隣の売りに出ているマンションを見に行くといいと思う。
これは、買主の立場として、
立地と金額にあわせて各マンションの内見を行うのですが、それを実際に体感するのです。
それにより、現状、同じ地域に売りに出されているライバルを把握すると共に、優劣を肌感覚で知ることができます。
自分が買主だとして、自分のマンションが幾らだったら購入するだろうか？
また、他のマンションにない、強みを最大限アピールすれば、このくらいの金額でも成約するのではないか？
これが分かります。
近隣・販売実績の金額がベースとはなりますが、アピールできるポイントが1つでもあれば、そこは強気の金額でスタートし、状況を見ながら金額を変更していくのもいいでしょう。
たとえば、
- ダブルオートロック
- 制震構造
- 専用トランクルームあり
- キッチンや浴室、特に浴室に窓あり
など、他のマンションにあるか？ないか？
調べるだけで、売りコメントになり、それを担当者と煮つめることでアピールポイントが増えます。
よって、強気の金額でもマンションの売却実現につながるのです。
- 広告開始・内見
販売価格が決定すると、あとは不動産会社におまかせ。
- インターネットの不動産サイトへの掲載
- 不動産業者が情報共有するレインズへの掲載
- 他の不動産会社への挨拶まわり
など、買主を見つけるために、網を張ってくれます。
一般的に70%以上はネットからのお問い合わせであるため、資料請求のにち、内見希望の流れになります。
内見のときは、少しでもきれいに見えるように、
- 掃除
- 照明（全開）
など、少しでもイメージよく見えるようにしておきましょう。
売買契約
買主からの売却の意思のもとに売買契約となります。
手付金が一般的に5%程度受けることができるため、このお金で引越し・内装のクリーニングにあて、引渡しの準備を行います。
引渡し
引渡しまでは、売主のスケジュールや買主の意向のものと一般的には2ヶ月くらいが定番です。
マンション売却査定サイトの活用テクニック
上記のように、
マンションを高く売るためには、多少手間がかかりますが、しっかりやることで、結果はついてきます。
マンションを売りたい！と思ったら、近所の不動産屋に行かないでください。
まずは、相場を知るという観点からも一括査定を有効に使ってください。
参考サイト：不動産の口コミ評判堂
マンション売却ブログ
マンション売却・不動産投資の口コミ・体験談
なるべく高値でマンション売却する場合の売却スケジュール
マンションの売却の際に一番重要なことはスケジュールに余裕をもつことです。
できれば1年かかってもいいから売れればいいぐらいの気持ちでいるほうがいいです。
しかし残念なことに大抵の場合は早く売りたいという方が多く、結果額を低下させています。
通常売ろうとしているマンションに買い手がついて場合、書いてから購入申込書という書類が届きます。それから色々な値段や条件などを交渉とお互いに納得した条件で契約書を作成し、結果売買が成立します。
買い手がローンではなく現金で一括で買いたいという場合だと売買が成立した時点で引渡しとなり、かなりの時間節約となります。
しかし残念ながら大抵の場合ローンを使うことになり、ローンを使うとなると、申し込みまでの手間や審査やらなんやら少なくみつもってもローンが実行されるまで2週間程度はかかってしまいます。
さらに契約が成立したとしても買い手側のローン審査が通らないとなると契約は白紙になってしまいます。
マンションを売る際のスケジュールは計画的にやりたいというのがマンションを売る側の本音ですが、実際には買い手の事情に左右されます。
どうしても早く売りたい場合は不動産会社に出してもらった査定額よりやや休めの価格でスタートするのがいいです。他の物件よりお得感があればすぐに売ることが可能です。
決済と物件の引渡しについて不動産会社と銀行が必要な段取りを組んでくれるためあれこれ考える必要はありません。
提示した金額でマンション売却出来ない場合は値下げしたほうが良いのか
マンションを購入するときは、金額も決まっているし、諸費用なども販売センターで丁寧に教えてくれます。
一方で売却するときは、値段も自分で決めなければならず、その金額で買い手が現れるまでは受け身で待つので、購入よりも売却のほうが手続きも、気持ちの上でも苦労が多くなります。
マンションの売却の金額を決めるにあたっては、周辺の取引事例などを参考にして売り出し価格を決めます。
買い手から値引き交渉を受けることはあっても、売り出し価格より高い金額で売れることは絶対にありません。売ったお金で別の資産を買う予定があるなど、お金が必要な時期が決まっている場合は多くを望めませんが、そうでない場合は内覧希望の数などを仲介の不動産会社に聞きながら様子を見ましょう。
不動産は、同じものは二つとないため、値段のつけ方も難しいですが、それでもマンションは戸建てと比べると、同じ建物内や同じ間取りの取引事例がある場合があって、参考にするには申し分のないデータです。
売り出し価格をはじめから低めにしたら、その値段以上で売れる可能性がないため、低めにする必要はありません。
一方で、内覧希望や問い合わせが全くない場合、近隣相場とかけ離れている可能性もあるので、その場合は値下げを検討するのも選択肢です。
ただし、内覧希望や問い合わせがないわけではない場合、個別の値引き交渉に応じるかどうかはその都度判断することにして、値下げは慎重にしましょう。
待っていればまた値段が下がると思われてしまうと、かえって取引の成立が遅くなる可能性もあります。
査定と相場感
マンションの査定のポイントとして非常に気になるのが「いくらで売却可能？」ということです。
即ち、「自分の所有マンションの値段」は、査定の最重要事項とも言え、もし相場よりも低かった場合には相当なダメージを受けてしまいます。
つまり、提示された「ご自分の所有マンションの値段」が相場よりも高い金額であれば、嬉しいですし納得できるとも言えます。
ちなみに、立地条件や築年数等が同じようなマンションの最新の取引データにおける成約価格を参考にする取引事例比較法を用いることが多いため、相場よりも極端に高い金額が提示されたり、逆に、相場よりも極端に低い金額が提示されることは稀なことです。
そして、中古マンション査定は、その多くが売却を前提にすることなので、相場よりも高い・安いという事よりも、むしろ相場を前提とした「客観的な金額」を把握すべきことを最優先すべきです。
買い替え
成功する！マンション買い替えの３カ条
- その１、現在の住まいを売却して購入する目的をはっきりとさせることが大切です。今の住まいからもっと広い物件に移りたい、又は今の住まいが古くなったので新しい物件へ移りたい等、満足のいく買い替えを成功させる為には目的をはっきりとさせることがとても大切です。
- その２、現在のマンションを売却する最低売却金額を把握しておくことが大切です。
買い替えの成功は、満足のいく物件の購入を資金のずれなく同時進行で行うことが求められます、購入物件の支払期日までに間違いなく売却できる金額を把握しておくことはとても重要なポイントといえます。
高い金額で売りに出しても売却ができなければ購入を進める事はできませんし、購入物件が見つかってもマンションが売却ができなければ資金決済を同時に行うことはできません。 - その３、購入の依頼とマンション売却の依頼を信用できる不動産会社１社に任せることが大切です。
売却と購入をそれぞれ別々の会社に依頼してしまいますと、支払期日の調整や引渡しと購入先への転居等の交渉を別々の会社と行わなければならなくなり調整が難しくなります。
以上３つのポイントがマンション買い替えを成功させる為の３か条となります。
匿名査定でできる
入居者情報を事細かく入力することによって正確な査定結果が伝えられる、これは従来まで主流だった不動産査定のポイントです。
最近メジャーな不動産査定は匿名で行えることが少なくありません。
複数の査定会社とパイプを持つ一括査定サイトの入力フォームに、物件情報だけを入力するのです。
匿名ですから、入居者情報を提示する必要はありません。査定業者のいずれかから査定結果が出されたのであれば、物件情報を提供したサイトから連絡が入ります。
その結果次第でマンションを売却したいと決めたなら、サイトを通じて査定業者と連絡を取り合うことが可能です。
その際は、匿名ではなく個人情報を提供する必要があります。
マンションを売却するためには、業者と売却者の両者が契約を交わす必要があり、そのためには個人情報が必須だからです。もしも査定結果が出された段階で満足できなければ、個人情報を公開する必要はありません。
マンション売却：訪問査定・簡易査定
マンション売却では、一括査定を利用するとよいでしょう。
査定の種類には、簡易査定と訪問査定があります。訪問査定のほうがより正確な金額が出せますが、不動産会社の実力によって大きく金額が変わります。
必ず複数の不動産会社に査定をしてもらうことが重要なのですが、その手間を少しでも省くためにも一括査定を利用するのがよいでしょう。
訪問査定をしてもらうためには、マンションの部屋を見てもらえる状態にしておいて、本人が立会いのもとで査定をしてもらわなければなりません。
手間と時間がかかりますので、まずは簡易査定をしてもらって、その中からさらに３社くらいに絞って訪問査定を受けるとよいでしょう。
マンション売却では、不動産会社の実力が大きく結果に反映されることがあります。
不動産会社によってマンション売却を得意としているところ、一戸建て売却を得意としているところなど、得意・不得意があります。
さらに、特殊な間取りの物件、地下にトレーニングルームがついているといった特殊な物件になると、不動産会社の宣伝力やアピール力が大きく影響してくるでしょう。
だれもが欲しがる物件ならばどこの会社でも高く売ってくれるかもしれませんが、欲しがる人が限定されているような物件は、不動産会社に実力がないと売れません。
内覧について
マンション売却は不動産会社に依頼するケースが多いものですが、不動産会社は購入希望者がいると、物件となるマンションに訪れて物件の紹介を行う事になります。
中古マンションと言っても高額な値段と言う事からも、マンションを見ないで購入する人はいないからです。
そのため、販売活動の中では土日などの休みの時を利用して定期的な内覧会を開催することが多く在ります。
内覧会と言うのはオープンハウスと言った呼び名で開催するイベントでもあり、中古マンションを探しているお客さんに対して、室内の状態などを見て貰うイベントになります。
尚、案内する場合には一度に大勢の人ではなく、多くても2組程度を案内して室内を見て貰う事になります。
内覧会を行う時のポイントは、訪れたお客さんに気に入って貰うためにも、部屋の中を綺麗にしておくことは基本的な事として行う必要が在りますが、お客さんが訪れた時には日中での部屋の照明を全て点ける事、そして窓はカーテンを開けて採光を取り入れる事で訪れるお客さんへのアピールを行う事が出来ます。
中古マンション査定＠マンション高く売る・相場を知るには
不動産査定 概算見積もり
マンション売却査定の際に気になるのが、どの不動産会社が一番高く見積もってくれるかどうかですが、数が多すぎてどの会社に頼めばよいか迷ってしまいます。
その際にサイトの無料一括査定を利用することをおすすめします。
この一括査定サイトもたくさんありますので、一点に絞らずに複数のサイトに登録しておけば、かなりの数の情報を一度で得ることができます。
まずは提携している不動産会社が多いサイトを選びましょう。
そういうサイトは利用者も多く、信頼性が高い会社であることが多いので、安心です。
また、情報を入力する際にあまり時間がかかりすぎたり、複雑でないサイトであることが重要になります。
また、備考欄がある場合は自分の希望をはっきりと伝える良いチャンスですので、積極的に利用した方が良いです。また、今まだマンションを売ろうかどうか決めかねている時でも、査定は可能ですので、すぐに売る決心がついていないとはっきり伝えましょう。
マンションの賃貸を考えている場合、中古マンションを探している場合のサービスも同時に提供しているサイトがありますので、今後の資金運用の参考に利用してみても良いと思います。
とても便利で手間いらずの無料一括サイトを賢く利用しましょう。
住宅ローンが残っている場合
住宅ローンが残っている場合のマンション査定と売却では、問題が起きることがあります。
まずはマンション査定を受けて、マンションの価値を把握しましょう。査定では、複数の不動産会社から結果を出してもらって、だいたいの相場を把握しましょう。
不動産会社が出した査定額は、必ずその価格で売れるというものではないため、複数の会社から査定してもらったほうがより正確な予測ができます。
マンションの価値がローンの残高を上回っていれば、なにも問題はありません。
マンションを売却して、そのお金でローンを完済できるからです。
しかし、マンションを売却してもローンが完済できないケースでは、通常の方法では売ることができません。抵当権が解除できないので、マンションを買いたいという人が現れないからです。
抵当権がついていると、いつ競売にかけられてしまうかわからないため、そのような物件を欲しがる人は特別な例を除いて存在しません。
この場合、任意売却などの方法がありますので、専門家に相談をしてみるとよいでしょう。
いずれのケースにしても、マンション査定はとても重要です。
特に、オーバーローンであるかアンダーローンであるかが微妙なラインでは、できるだけ正確なマンション査定をしてもらうことが重要になります。
競争入札とは
多くの人たちは、元気に暮らしています。高齢の両親と二世帯住宅で暮らしながら、両親の世話や介護などの面倒を見ています。夫婦共働きで、可愛い我が子を立派に育てている人も多くいます。育児休暇をとり、お互いが話合い協力し合いながら家事等をしっかり行っています。休日には、家族で出かけ自然を満喫しています。分譲マンションで暮らす家族も多くいます。立地の良い場所に立つ我が家は、とても住みやすく心地いいと言う人は少なくありません。仕事の関係で、マンションを手放す人は多くいます。そのために、近くの不動産会社に行くのです。不動産会社では、専門のスタッフの人が、親切に丁寧に応対してくれるので、とても安心です。スタッフの人に、マンション売却のことをしっかり話し相談します。相談する中で、売却をする上での選択肢を聞くことが大事です。選択肢の一つに、競争入札があります。競争入札のことについて説明を受けることが大事です。
悩みがちなこと
世の中には沢山の住宅があります。様々な理由で売却します。一番多いのが転勤で引越しをするためにマンションを売るという理由です。サラリーマンで家を売る場合に一番困ることが住宅ローンです。ほとんどの場合が住宅ローンを組んでいます。住宅ローンを組んでいる場合は住宅ローンを完済しなければマンションを売ることは出来ません。そのため今のマンションが、いくらで売れるかが最大の悩みです。一番ベストな状態が住宅を売った値段で住宅ローンが完済出来ることです。逆に住宅が売ることが出来ても売値が住宅ローンを下回る場合は住宅ローンを完済するために自己資金の持ち出しになります。その時に手持ちの資金で足りない分の住宅ローンを完済することが出来ないならマンションを売ることは難しくなります。その場合、住宅を売ることが困難ならば家を貸すという選択肢があります。サラリーマンの転勤では家を売る、もしくは賃貸の出すなど悩みの種は様々です。
媒介種類について
所有するマンションを売る場合、売り方は複数あります。自分の持っている物件を売るときに急いで売るか、時間的に余裕があるかで売る方法は変わります。新居も決まっていて住宅ローンも無い場合はゆっくりと売却できるため一般媒介で売りに出します。一般媒介とはどの不動産業者でも売ることが出来る契約です。どこの不動産業者でも売ることが可能なため特定の不動産業者がありません。逆に急いでいる場合は専属専任の契約を結ぶ必要があります。専属専任契約とは一社の不動産業者と契約してマンションを売ってもらう契約です。一社しか売ることが出来ない契約のため契約した不動産業者は売ることに必死になります。そのため一社が独占してオープンハウスから金額の査定を受け持つため売れる可能性が高くなります。また専任専属の契約は３か月更新のため３か月間の中で確実に売却出来るプランを計画します。マンションを売るための方法を選ぶ際は自分にあったやり方を選びましょう。
税金還付について
全国の多くの人たちは、毎日元気に暮らしています。高齢の両親と二世帯住宅で暮らし、元気に仲良く暮らしています。核家族で、可愛い我が子と、日々の生活を楽しみながら暮らしている人も多くいます。単身赴任や一人暮らしをしながら、毎日仕事を頑張っている人も少なくありません。愛する家族のために、日々頑張って働いているのです。毎日の仕事で、疲れやストレスを感じることも多々あります。休日などを利用してゆっくり休んだり、子供と触れ合うことで、疲れやストレスを軽減している人もいます。立地や防犯の優れた、分譲マンションに住んでる人も多くいます。利便性の良さから、とても住みやすいという人は少なくありません。転勤などの関係で、マンション売却を考える人は多くいます。不動産会社に行き、専門のスタッフの人に相談します。専門のスタッフの人は、親切で丁寧に接客してくれますので、とても安心です。マンション売却時の損失や税金の還付についても聞くことが大事です。
高額で買い取って貰うためにやっておきたいこと
自分の住んでいるマンションを少しでも高く買い取ってもらうために努力が必要です。中古のマンションの場合、買主から見て値引きの対象になるのは今の状態で住むことに不自由しないかどうかです。現状の状態で住むことが出来ない場合は修繕する費用が掛かります。修繕費用は査定を低くする材料になるため少しでも値段を高く売却したい場合は自分で出来る修繕は自分でしておくべきです。たとえば水道の蛇口のパッキンが古くなっている場合はホームセンターで安く売っているため内覧の前に交換しておきましょう。後は掃除です。水回り、キッチン、トイレ、浴室は非常にデリケートな場所であるため内覧の前には最大限の掃除が必須です。買取の査定をする不動産業者も人間ですので室内を清潔に保つことで印象が違ってきます。また内覧の前には自分が業者の気持ちになって室内を見回ることが大切です。自分が買取の立場になればこれまで見えてなかった部分が見えてきます。
不動産売却一括査定サイト:イエウール
不動産売却一括査定「イエウール」
イエウールは、マンション・家・土地などの不動産を安心してお願いできる不動産会社に一括査定できるサイトです。
不動産会社は売却実績豊富なマンション売却のプロばかりなので、はじめて家を売る方にも安心して査定依頼ができます。
また、不動産売却を全力サポートにも定評あり！